« Cet appartement rapporte 10 % » : la phrase est fréquente, mais elle ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas ce qui est compté. Frais d'achat, mois sans locataire, travaux, impôts : tout cela réduit ce que vous gardez vraiment. Voici la méthode pour calculer le rendement d'un bien locatif au Cameroun, avec un exemple pas à pas que vous pouvez refaire avec vos propres chiffres.
Rendement brut et rendement net : la différence
- Rendement brut = loyers annuels ÷ coût total d'acquisition × 100. C'est le chiffre « vitrine », rapide mais optimiste.
- Rendement net = (loyers encaissés − charges − taxes − impôts) ÷ coût total d'acquisition × 100. C'est le chiffre qui compte, car il correspond à ce qui reste dans votre poche.
Le piège le plus courant : calculer sur le seul prix du bien. Le dénominateur doit être le coût total : prix + frais de notaire et d'enregistrement + travaux de remise en état. Voir le détail des frais d'acquisition (de l'ordre de 8 % à 22 % du prix selon le taux d'enregistrement applicable).
Les éléments à intégrer
- Coût d'acquisition : prix, frais d'acquisition, travaux éventuels, ameublement si location meublée.
- Loyers annuels potentiels : comparez avec des biens similaires du même quartier (voir plus bas).
- Vacance locative : un ou plusieurs mois par an sans locataire entre deux baux, selon la demande du quartier.
- Entretien et charges non récupérables : réparations, gardiennage, eau ou électricité des parties communes, frais de gestion si vous passez par une agence.
- Impôts : taxe sur la propriété foncière (0,1 % selon la DGI) et impôt sur les revenus fonciers (30 % affiché par la DGI, sur le revenu imposable). Voir notre article sur les impôts de l'immobilier.
Exemple chiffré : un appartement acheté 25 000 000 FCFA
Hypothèses fictives et simplifiées, à remplacer par vos propres chiffres : frais d'acquisition de 12 % du prix, loyer de 200 000 FCFA par mois, un mois de vacance par an, 150 000 FCFA d'entretien et de charges annuels, taxe foncière à 0,1 % du prix, impôt sur les revenus fonciers de 30 % appliqué à un revenu imposable simplifié.
| Ligne | Calcul | Montant (FCFA) |
|---|---|---|
| Prix du bien | 25 000 000 | |
| Frais d'acquisition (12 %) | 25 000 000 × 12 % | 3 000 000 |
| Coût total d'acquisition | 28 000 000 | |
| Loyers annuels théoriques | 200 000 × 12 | 2 400 000 |
| Vacance locative (1 mois) | − 200 000 | − 200 000 |
| Loyers encaissés | 2 200 000 | |
| Entretien et charges | − 150 000 | |
| Taxe sur la propriété foncière (0,1 %) | 25 000 000 × 0,1 % | − 25 000 |
| Revenu imposable (simplifié) | 2 200 000 − 150 000 − 25 000 | 2 025 000 |
| Impôt sur les revenus fonciers (30 %) | 2 025 000 × 30 % | − 607 500 |
| Revenu net après impôts | 2 025 000 − 607 500 | 1 417 500 |
| Indicateur | Formule | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 2 400 000 ÷ 28 000 000 | 8,6 % |
| Rendement avant impôt sur les loyers | 2 025 000 ÷ 28 000 000 | 7,2 % |
| Rendement net après impôts | 1 417 500 ÷ 28 000 000 | 5,1 % |
Dans cet exemple, un rendement « affiché » de 8,6 % tombe à 5,1 % une fois comptés les frais, la vacance, l'entretien et les impôts. C'est pourquoi il faut toujours comparer des rendements nets. Le calcul de l'impôt est ici volontairement simplifié : la base imposable réelle dépend des règles du Code général des impôts.
Comment estimer le loyer réaliste
- Ouvrez les annonces du même type de bien dans le même quartier : par exemple les appartements à louer à Douala ou les studios à louer à Yaoundé.
- Relevez le loyer des biens comparables (surface, nombre de chambres, état) et retenez une fourchette plutôt qu'un chiffre unique.
- Consultez les prix constatés affichés sur les pages de chaque ville pour situer votre bien.
- Testez un scénario prudent : loyer 10 % plus bas et deux mois de vacance.
Ce qui améliore un rendement
- Négocier le prix d'achat et la répartition des frais avec le vendeur.
- Choisir le bon emplacement : proximité d'universités, de zones d'emploi, de transports.
- Limiter la vacance avec un bien bien entretenu, photographié et publié à un prix cohérent.
- Sécuriser les loyers avec un bail écrit et enregistré (voir le guide du bail).
- Vérifier le titre avant d'acheter : un bien contesté ne rapporte rien (voir les arnaques à éviter).
Pour aller plus loin
Si vous visez Kribi, lisez notre analyse Investir dans l'immobilier à Kribi. Pour une estimation de la valeur d'un bien, utilisez la page Estimer un bien, et découvrez notre page dédiée aux investisseurs.
Cet article donne des informations générales à jour au 3 octobre 2026. Les taxes, tarifs et procédures évoluent avec les lois de finances et les textes réglementaires : il ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat ou du centre des impôts. Vérifiez toujours les montants avant de signer.